الاستثمار العقاري

الاستثمار العقاري هو أحد الأنشطة التجارية التي تختص باستثمار الأموال، وذلك في مجال الإنشاء والتعمير، من أجل تحقيق الربح المادي للمستثمر، وفي الأونة الأخيرة ازداد إقبال الكثيرين من المستثمرين على الاستثمار العقاري نظرا لأنه من أقل الأنشطة التجارية الاستثمارية خطورة بالإضافة إلى قدرة الاستثمار العقاري في المساعدة على ازدهار الاقتصاد عند أغلب دول العالم، وظهر هذا جليا في العديد من الدول المتقدمة التي أصبحت مصدر هام لجذب العديد من المستثمرين وخاصة في مجال الاستثمار العقاري.

وبالرغم من قلة المخاطر الناتجة عن الاستثمار العقاري، لكن إذا حدث خطأ ما أحدث خسائر كبيرة من الصعب إدراكها، وهناك عدة مميزات تجعل الاستثمار العقاري استثمارا مرغوبا فيه من أهم هذه المميزات كون العقار ثابتا مما يضفي عليه صفة الدوام، ومن ثم كان توجه العديد من المستثمرين للبدء في الاستثمار العقاري لأنه صفته الدائمة تجعله يواجه موجات التضخم المالي وتقلبات سوق الأسهم في البورصة، بالإضافة إلى أن مشروع الاستثمار العقاري يدر دخلا سنويا ثابتا بجانب إمكانية ارتفاع قيمة العقارات.

ويعتبر الاستثمار العقاري من أنواع الاستثمارات التي لابد وأن يتوافر فيها الخبرة والدراية الكافية حتى يكون الاستثمار العقاري ناجحا، وعلى الرغم من أن الاستثمار العقاري كان ومازال يُنظر إليه على أنه من أفضل أنواع الاستثمار ، ويمكن عن طريقه تحقيق أقصى قدر من الربح، إلا أن بعض الاستثمارات العقارية قد تعرضت لكثير من الانهيارات والعقبات، ونتج عن ذلك أضرار كبيرة على المستثمرين نتيجة الاختيارات غير الموفقة للعقارات الخاصة بهم أو لطريقة إدارة تلك الأموال أو وقوعهم في أخطاء خاصة بتقييم الفرص الاستثمارية أدت بهم إلى اتخاذ قرارات خاطئة.

التطور الاقتصادي في الاستثمار العقاري المصري:

شهدت مصر في الأونة الأخيرة معدلات نمو في الاستثمار العقاري وصلت إلى ما يقرب من 14% سنويا، وعلى الرغم من أن الأزمة المالية العالمية قد أثرت كثيرا على الاقتصاد المصري إلا أن الاستثمار العقاري ظل متربعا على عرش النمو الاقتصادي.

وهناك مفارقة غريبة وملحوظة في مصر وهي كثرة الطلب على العقارات في الأونة الأخيرة بالرغم من ارتفاع أسعار العقارات بشكل ملحوظ، كما أن السوق العقاري المصري قد لقي رواجا بين شركات الاستثمار العقاري على مستوى العالم، ومن أكثر الظواهر الدالة على ذلك هي إنشاء مدن ووحدات سكنية متكاملة الخدمات والمرافق وتشمل عقارات سكنية ومدارس ومحلات وكافة المرافق التي يحتاجها المواطن ومثال على ذلك مدينة الرحاب، ومدينة الشروق وغيرها من المدن الجديدة، وبالرغم من ارتفاع أسعار الشقق في هذه المدن الجديدة إلا أنها مازالت تلقى رواجا كبيرا حتى الآن.

وهناك مجموعة من المبادىء والقواعد الأساسية في السوق العقاري يجب على المستثمر أن يكون على دراية كافية بهذه المبادىء والقواعد عند البدء في الاستثمار العقاري، ومن ثم فهو بحاجة إلى معرفة متخصصة، فالمهنية الحقيقية وحدها ستكون قادرة على تحديد أكثر الفرص جاذبية وفائدة فى معظم الصفقات.

ومن أهم القواعد الأساسية التي يجب على المستثمر أن يكون على علم بها قبل بدء الاستثمار العقاري هو السؤال دائما عن موضعه الحالي من النهضة العقارية بشكل عام، وهل هناك طرق لتقييم فرص الاستثمار في العقار؟، وهل يستطيع أن يحقق العائد الأكبر من خلال الاستثمار العقاري؟، وهل لديه القدرة على حماية نفسه من التقلبات التي تحدث في أسعار العقارات؟، وهل لديه القدرة على الاستفادة من الفرص الاستثمارية المتجددة ؟ فالعقارات توفر العديد من الفرص الاستثمارية أكثر من أي نوع آخر من الاستثمار.

قواعد الاستثمار العقاري:

هناك قواعد محددة يجب على المستثمر اتباعها قبل البدء في مشروع الاستثمار العقاري وهي:

  • تحقيق الأرباح من الاستثمار العقاري عن طريق عمليات البيع والشراء أو ما يُعرف بالمتاجرة.
  • توفير برامج تأمين للقروض العقارية.
  • تمنح الإيرادات العقارية فرصة لسداد الرهن العقاري.
  • الحصول على أقل أسعار الفائدة وأطول فترة سداد وأقل مقدم عند طلب قرض مصرفي، وذلك لأن المصرفيون يعرفون أن العقارات أقل مخاطر وخسائر للبنك.
  • توجد فترات معافاة قبل البدء في سداد أقساط الرهون الضريبية.
  • كما توجد أيضا إعفاءات ضريبية على الأقساط المسددة على القرض العقاري.
  • وهناك مخاطر قد تحدث في حال سداد الأموال المقترضة للتمويل العقاري.
  • إيرادات العقار لابد أن تكون أكبر من الأقساط المطلوب سدادها ومن مصاريف إدارة العقار، وذلك لتجنب وجود تدفقات نقدية سالبة.
  • زيادة قيمة العقارات مع مرور الوقت مما يسمح بشراء عقارات أخرى.
  • عدم سداد ضرائب زيادة على مصروفات الاستثمار مثل الفوائد والتأمين وأموال الصيانة والضرائب العقارية علاوة على المصروفات القانونية .

يتطلب الأسلوب النظامي الخاص بالاستثمار العقاري مجموعة من المعايير الهامة هي:

  • وضع خطة لاستثمار الأموال الخاصة بالمستثمر.
  • عمل بحث عن السوق العقاري من أجل اختيار الفرصة الاستثمارية.
  • البحث عن العقارات كعجلة استثمار.
  • استثمار الأموال حسب الخطة التي وضعها المستثمر.
  • إدارة الاستثمارات العقارية

استرتيجية الاستثمار العقاري:

هناك منافسة شديدة بين الاستثمار العقاري وأنواع الاستثمار الأخرى مثل الاستثمار التجاري، والاستثمار الصناعي، والاستثمار السياحي، والاستثمار الزراعي، وتعتمد استراتيجية الاستثمار العقاري على توفير الاتجاهات الإيجابية نحو هذا النوع من الاستثمار بالمقارنة مع أنواع الاستثمار السالف ذكرها، وبالتالي لابد من اقتناص الفرص الاستثمارية سواء كانت عقارية أو غير ذلك .

ومن المعروف أن الاستثمار العقاري هو عبارة عن استثمارعلى المدى البعيد ويضم العديد من الأهداف منها:

لغة الاستثمار العقاري وتشمل:

  • مباديء الاستثمار العقاري بأنواعه المختلفة
  • تقدير قيمة العقار و قياس حجم الاستثمار المطلوب
  • تحديد أفضل عقار للشراء من خلال اختيار الفرصة الاستثمارية من ضمن البدائل
  • دراسة السوق العقاري من خلال التعرف على أساليب البيع والشراء العقاري
  • تحديد أساليب الاستثمارالعقاري والتمويل العقاري
  • دراسة الضرائب والمصروفات الخاصة بالتراخيص من أجل البناء
  • معرفة قوانين الرهن العقاري و المؤسسات العقارية والسوق العقاري
  • معرفة القيمة السوقية الخاصة بالعقار واتجاهات السوق والقيمة السوقية في المستقبل
  • حساب مخاطر الاستثمار العقاري

أساليب البيع والشراء العقاري:

قبل البدء في مشروع الاستثمار العقاري لابد من معرفة أنواع الرهن العقاري التالية:

معدلات الرهن المتحرك ADJUSTABLE RATE MORTGEGE وهي الرهون ذات أسعار الفائدة المتحركة خلال سنوات القرض.

معدلات الرهن ذو الفائدة المتصاعدة ANNUAL CAP وهذا المعدل يزداد سنويا وهو يهم المقترض كثيرا.

الرهون المغطاة بعقار آخر BALANKET MORTGAGE ويحتاج فيها المقرض إضافة ضمانات أخرى لأنها خاصة بأكثر من عقار.

الرهون محددة الفائدة FIXED RATE MORTGAGE وهي التي تستخدم سعر فائدة ثابت خلال فترة القرض .

الرهون المطلوب سدادها مسبقا BALLON MORTGAGE وهذه الرهون يتم سدادها خلال فترة زمنية معينة ، ويتم الاتفاق على سداد أصل القرض خلال فترة أقل من الفترة المحددة.

الرهون متدرجة الدفع GRADUATED PAYMENT MORTGAGE  وهى الرهون التي تقبل تغيير المدفوعات التي يقدمها المقترض خلال فترة القرض.

رياضيات العقارات REAL ESTATE MATHEMATICS:

من الممكن زيادة الإيراد والدخل الكلي للعقار عن طريقين إما عن طريق زيادة إيجار العقار، أو تخفيض معدل عدم الأشغال، وينبغي تجنب  الأخطاء الأتية عند تأجير الوحدات السكنية:

سوء الإدارة العقارية
سوء الصيانة
المشاكل الخاصة بعدم سداد الإيجار

صافي الدخل: هو إيراد العقار الكلي بعد خصم مصاريف إدارة العقار، وكلما تم تخفيض مصروفات إدارة العقار كلما زاد صافي الدخل.

كشف التدفقات النقدية : ويساوي الدخل الكلي للعقار – خدمة الدين وتزداد هذه القيمة عند تخفيض حجم خدمة الدين.

خدمة الدين أو الفوائد = أصل القرض × سعر الفائدة

المكاسب العائدة عن مشروع الاستثمار العقاري:

إن الاستثمار العقاري يحقق العديد من المكاسب والأهداف منها:

  • تحقيق الربح الوفير
  • توفير الأمن المالي
  • سداد مصروفات الإدارة العقارية
  • الاطمئنان للتملك
  • توفير العديد من الوظائف المتاحة
  • توفير الضمان المالي
  • زيادة الثقة بالنفس

الأسباب التي تؤدي إلى ارتفاع القيمة العقارية:

إن القيمة المحددة للعقار عند الاستثمار العقاري تزداد بصفة مستمرة لعدة أسباب أهمها:

  • تحسين وتطوير البنية التحتية
  • زيادة التدفقات النقدية العائدة من العقار
  • تقلبات أسعار العقارات والنمو الاقتصادي
  • التحسينات الرأسمالية في العقار
  • أثر الطلب والعرض على السوق العقاري
  • التجديدات وإدخال التعديلات على العقار

الأسباب التي تؤدي إلى انخفاض القيمة العقارية:

هناك عدة أسباب قد تؤدي إلى خفض القيمة العقارية وهي:

  • غياب الصيانة المستمرة وعدم التجديد المستمر للعقار
  • الظروف الخاصة بالطلب والعرض في السوق العقاري
  • تدهور أحوال الحي الذي يوجد فيه العقار
  • التغير المستمر للقوانين التي تصدرها الحكومة
  • التأثير السلبي على البنية التحتية
  • بيع العقار

طرق التقليل من المخاطر الناتجة عن الاستثمار العقاري:

هناك عدة طرق ينبغي العمل بها من أجل التقليل من المخاطر الناتجة عن مشروع الاستثمار العقاري وهذه الطرق هي:

  • القيام بتطبيق خطة لاستراتيجية الاستثمار العقاري
  • تقدير تكاليف الصيانة والتجديدات
  • اكتشاف المشكلات المتوقع حدوثها مبكرا
  • البحث عن احتياجات السوق العقاري
  • تقدير احتياجات المستثمر التمويلية

النصائح الإرشادية الواجب اتباعها عند البدء في تنفيذ الاستثمار العقاري:

هناك مجموعة من التعليمات الواجب أخذها بعين الاعتبار من قبل المستثمرين ورجال الأعمال عند البدء في تنفيذ مشروع الاستثمار العقاري وهي:

  • اختيار موقع العقار المناسب حيث إن الموقع الجغرافي يفرض على المستثمر نوعية العقار الذي سوف ينشأه.
  • قبل البدء في مشروع  الاستثمار العقاري لابد من الموازنة بين ثلاثة أشياء هامة وهي احتياجات السوق العقاري واحتياجات العميل والإمكانيات المتاحة لإنشاء العقارات.
  • الاهتمام بالاحتياجات الخاصة بالعميل وخاصة احتياجاته من التصميم المعماري ومساحة العقار وغيرها من الأشياء التي تختلف باختلاف احتياجات العميل.

المقاول